Posts Tagged ‘Büro’
Teil 2 – Neue Wände
Jetzt werden die neuen Wände angelegt, die Profile gestellt und man kann schon die neuen Raumstrukturen erkennen. Man laüft auf den Empfang zu und von dort aus gelangt man in die offene Mittelzone.
.
Gut ist es, wenn man das Ständerwerk komplett stellen lässt, da man dann ggf. Räume leichter ändern kann, sollten diese dem Bauherrn nicht gefallen.
.
Demnächst mehr……
Teil 1 – Entwurf + Abriss
Auf einer Fläche von 350m² soll eine Rechtsanwaltskanzlei mit 9 Büros entstehen. Insgesamt werden 15 Arbeitsplätze, ein Konzerenzraum und ein Technikraum benötigt. Nach einigen Grundrissstudien stand die Lösung fest. Eine offene Mittelzone mit einem Empfang und einem Kommunikationsbereich ist der Ansatz für das neue Kanzleikonzept. Viel Glas wird für einen offenen und hellen Eindruck sorgen.
.
Die Bestandsfläche war ursprünglich als Firmenkantine konzipiert und wurde zuletzt als Bürofläche genutzt. Die neuen Nutzungsanforderungen konnten hier auf keinen Fall umgesetzt werden.
.
Wie immer kommt zuerst der Abriss. Unnötige Wände und der enge Flur verschwinden und die neue offene Mittelzone entsteht zwischen den Rundstützen und den Wandresten.
.
Über diesen Mieterausbau werden wir in regelmäßigen Abständen, wie in einem Bautagebuch berichten.
Wer möchte hier nicht arbeiten! In Neumühlen, direkt an der Elbe, mit Blick auf Schlepper und Containerterminals. Was für ein Ausblick, wenn man hier arbeitet, oder auch umbauen darf.
.
Die Aufgabe hier war die Flächenoptimierung und daraus folgernd die Auflösung der Büroflächen im oberen Geschoss. Neu zu schaffen waren Büros für die Geschäftsführung und die Buchhaltung. Weiter sollten zwei Konferenzräume und eine Bar oben ausgebaut werden und eins zu eins im unteren Geschoss wieder eingebaut werden.
.
Der Umbau startete am Wochenende, da der Bürobetrieb möglichst wenig beeinträchtigt werden sollte. Die Maßnahme hat insgesamt 6 Wochen gedauert und verlief durchweg reibungslos. Wieder mal hat ein bewährtes Team gute Arbeit geleistet.
.
Der größte Aufwand bestand im Umsetzen der Konferenzräume. Die Deckenkonstruktionen ließ sich leider nur sehr aufwendig demontieren und wieder einbauen. Hier hätte man durchaus eine Neuanfertigung beauftragen können. Diese Dinge kann man aber nicht immer vorhersehen.
.
Auch in die neue Buchhaltung wurde Glaselemente aus dem Bestand eingebaut und somit wurden hier Kosten reduziert.
.
Die Bar wurde um 90° gedreht und an die Stirnwand getellt. Dadurch kann man auch von hier aus größtenteils auf die Elbe gucken und der Raum ist besser nutzbar.
.
Auch wenn die Fläche jetzt kleiner ist, hat das Büro gewonnen, denn die Wege sind kürzer und das gemeinsame Arbeiten effektiver. Ganz zu schweigen von der Mietersparniss. Die frei gewordene Fläche war im Übrigen auch schon wieder vermietet und die haben wir gleich im Anschluss umgebaut.
Mieterausbauten müssen größtenteils kurzfristig umgesetzt werden. So auch der Um- und Ausbau von 750m² Bürofläche für die Steuerberater Witte, Bär & Rühl. Hier hatten wir nur 8 Wochen Zeit, um die Fläche den Anforderungen des Mieters anzupassen.
.
Zuerst wurden überflüssige Trockenbauwände entfernt und neue Wände gestellt. Decken mussten dem neuen Grundriss angepasst und Glas- und Türelemente versetzt werden. Der Grundriss ermöglichte es in drei Abschnitten zu arbeiten, so dass die Gewerke nacheinander durchgehend arbeiten konnten.
.
In dieser Zeit wurden auch rund 750m² Designbelag von amtico verlegt. Hier haben wir vorab den Belag beim Hersteller reserviert, damit dieser rechtzeitig vor Ort war. Fa. Lübbers hat hier durch den Einsatz guter Verleger erheblich dazu beigetragen, dass die Fläche fristgerecht übergeben werden konnte.
.
Auch die Mobiltrennwände wurden nach einer Fertigungszeit von 8 Wochen rechtzeitg geliefert und eingebaut.
.
Letztendlich wurde dem Mieter die fertige Fläche am 31.05.2012 übergeben und das mängelfrei. Die Abnahme hat nur 30 Minuten gedauert und das ist sicherlich rekordverdächtig bei 750m² Ausbaufläche.
.
Voraussetzungen für so eine kurze Umbauzeit sind: Bauherren, die schnelle Entscheidungen treffen, der Zugriff auf einen Firmenpool mit entsprechender Leistungsfähigeit und vor Allem eine tägliche Bauleitung, damit anstehende Probleme sofort gelöst werden. Die Größe der Umbaufläche ist dann nicht mehr so entscheidend.
Moteo – ein Designobjekt, auf dem man auch Sitzen kann. Der deutsche Hersteller Klöber hat eine neue Bürostuhllinie auf den Markt gebracht, die durch eine neuartige Sitzpolsterung für entspannteres Sitzen sorgt. Es gibt diverse Kombinationen für alle Einsatzbereiche der hochwertigen Bürogestaltung.
Ein absolut gelungenes Sitzobjekt!
In den letzten Jahren kann man feststellen, dass die Zeiten für einen Umbau immer kürzer werden. Vor einigen Jahren haben wir für das Unternehmen n@work ein Gewerbegebäude mit 800m² auf zwei Etagen, innerhalb von nur drei Monaten komplett saniert und umgebaut.
Das Gebäude wurde komplett entkernt und von innen völlig neu aufgebaut. Dazu gehörte die gesamte Haustechnik, wie Heizung, Sanitär, aufwendige CAD7-Datenleitungen usw., sowie sämtliche Wände und Decken. Die neue Grundrissgliederung wurde kurzfristig erarbeitet und der Entwurf schnell verabschiedet.
Während der Abriss lief, wurden die ersten Ausführungspläne und Leistungsverzeichnisse erstellt. Dies lief während des gesamten Ausbaus parallel weiter. Für die örtliche Bauleitung waren wir zweimal täglich vor Ort und konnten aufkommende Fragen sofort beantworten. Dadurch kam es zu keinerlei Verzögerungen. Eine besondere Herausforderung für den Trockenbauer (Pieschke Trockenbau), war die Ellipse im Obergeschoss, die den neuen Empfangsbereich bilden sollte. Vorhandene Oberlichter wurden in das Licht- und Deckenkonzept integriert, statt sie einfach zu schließen. Große Glaselemente gewährleisten eine optische Anbindung an den übrigen Bürobereich.
Der Termin konnte trotz zusätzlicher Dacharbeiten, die durch einen Wassereinbruch erforderlich wurden, gehalten werden. Alle Beteiligten haben Hand in Hand gearbeitet und es wurde nicht lange diskutiert, sondern gehandelt. Auch die Bauherrengemeinschaft hat immer schnell entschieden und auf den Termin hin gearbeitet, was sicherlich nicht immer so ist.
Am Ende stand ein vorzeigbares Ergebnis und aus einem unansehnlichen Gewerbeobjekt, wurde ein Firmensitz für die Zukunft in zentraler Lage Hamburgs.
Anfang 2008 haben wir von Schumann Project die Projektleitung für den Umbau von ca. 450m² Bürofläche bei einer Unternehmensberatung in Hamburg übertragen bekommen. Zum Einen sollten neue Konferenzräume geschaffen werden und zusätzlich bestehende Räume renoviert werden, zum Anderen sollte der komplette Empfangsbereich umgebaut werden. Zur Umsetzung der Planung vom Büro Wagenknecht, stand eine Umbauzeit von 3 Monaten zur Verfügung. Schwierigkeit hierbei war die Ausführung in den laufenden Tagesbetrieb einzufügen. Hierfür wurde ein detailierter Bauzeitenplan erstellt, der auch mit viel Einsatz aller Beteiligten eingehalten wurde.
Die größte Herausforderung war der Umbau des Empfangsbereiches, denn dies ist das Herzstück der Unternehmensberatung. Von hier aus werden alle internen Abläufe koordiniert, Buchungen der Räume vorgenommen und hier befindet sich auch die Telefonzentrale. Der Empfang wurde interimsmäßig verlegt und dann in sehr kurzer Zeit umgebaut.
Natürlich läuft so ein Projekt nicht ganz ohne Überaschungen ab. Im Empfangsbereich sollte eine Lichtdecke eingebaut werden. Als die entsprechenden Deckenbereiche geöffnet wurden, befanden sich hier jedoch viele Installationen. Besonders kritisch war eine Hauptleitung der Sprinkleranlage, die aus dem Einbaubereich der Lichtdecke herausgenommen werden musste.
Letzendlich haben wir aber alle Probleme lösen können und der Entwurf des Architekten wurde nach seinen Vorstellungen umgesetzt. Ein Jahr später bekamen wir den Auftrag für den Komplettausbau einer gesamten Etage von 950m², sowie die Renovierung von nochmals 600m². Hierüber später mehr…..
Die Betriebskrankenkasse BKK Mobil Oil, mit Hauptsitz in Celle, benötigte ein neues Konzept für die Gestaltung ihrer Servicepoints. Basis des Entwurfs sollten die CI-Farben und das Logo sein. Weiter sollte eine vertrauliche Beratungsatmosphäre geschaffen werden, in der die Mitglieder über all ihre Fragen und Probleme, die die Gesundheit betreffen sprechen können. Außerdem spielten die Kosten für den Ausbau eine sehr große Rolle. Hier sollten nicht unnötig Betragsgelder in extrem teures Mobiliar gesteckt werden. Die BKK Mobil Oil verfolgt das Ziel, die Verwaltungskosten so gering wie möglich zu halten.
Die Farben für den Servicepoint waren also mit Blau und Gelb definiert. Eine Rotunde bildet den Wartebereich und sorgt durch den Einsatz eines anderen Bodenbelags für die nötige Abgrenzung und somit Diskretion. In Celle wird man aus der Eingangshalle durch einen blauen Tunnel an den Empfang und in die Wartezone geführt.
Die Beratungsplätze werden durch Sideboards voneinander abgegrenzt. Das Thema Servicepoint taucht auch hier wieder als Beratungstisch auf. Alle Einbauten wurden durch Fa. Cohrs nach unseren Entwürfen und Ausführungsplänen, als Sonderanfertigungen hergestellt. Trotzdem konnte sehr kostenbewußt gebaut werden. Die revisionierbare Metalldecke mit integrierten Leuchten, ermöglicht das einfache Nachrüsten von Medienkabeln usw..
Im Servicepoint Hamburg dient die Rotunde gleichzeitig als Windfang. Hier gibt es auch Serviceautomaten, an denen die Mitglieder eigenständig Informationen abrufen können.
Das Gestaltungskonzept ist ohne Weiteres auch auf andere Bereiche , wie Messeauftritte oder kleinere Events übertragbar und wird sicherlich auch in Zukunft noch öfter zum Einsatz kommen.
Auch bei diesen Projekten hat sich wieder gezeigt, dass sich durch detailierte planerische Vorgaben und eine genaue Ausschreibung, die Kosten reduzieren lassen. Denn wenn es keine Unklarheiten über die Art und Weise der Ausführung gibt, muss der Anbieter keine hohen Sicherheiten einrechnen.
In einem Gewerbeobjekt der Fa. Kluxen Immobilien in zentraler Lage in Hamburg, das ursprünglich von einem Elektrogroßhandel genutzt wurde, sollte eine vielseitige Nutzungsmöglichkeit geschaffen werden. Auf ca. 1.400m² haben wir ein Projekt entwickelt, das verschiedene Nutzungen zulässt. Es gibt Büroflächen, die komplett oder auch einzeln vermietet werden können. Es sind Konferenzräume vorhanden, sowie Technik- und Archivflächen. Große Freiflächen in der Mittelzone bieten die Möglichkeit von Ausstellungs- und Eventflächen. Vorgabe für den Umbau war eine kostengünstige Lösung, die aber den Designanspruch nicht vernachlässigt. So wurden die Deckenflächen und die Bestandswände einfach geweisst. Alle Installationen wurden sichtbar auf Kabeltrassen verlegt und die Möblierung stammt aus einer Konkursmasse. Das Ganze unterstreicht aber den Loftcharakter und wirkt frisch und großzügig.
Der Entwurf basiert auf der Idee „red boxes“. Diese verteilen sich in der gesamten Mittelzone und nehmen die Konferenz-, Technik- und Archivräume auf. Später sollen diese im anschließenden Bauabschnitt fortgeführt werden. Vom Eingang hat man einen Durchblick bis in die hintere Zone. Der Empfangsbereich beinhaltet auch die Konferenzräume. Diese „red boxes“ sind mit hohen Glasfeldern versehen, damit eine optische Anbindung nach Außen gewährleistet ist.
Die Mittelzone mit großen Freiflächen ist mit einem Tresen ausgestattet und lässt sich sehr vielseitig für Events und Austellungen nutzen. Sehr gut denkbar ist auch ein „showroomcenter“ für verschiedene Hersteller, die gleichzeitig Büros benötigen und zu Meetings einladen können.
Die Büroflächen haben unterschiedliche Größen und liegen an der Fassade. Sie sind durch Wände mit großen Glaselementen von der Mittelzone abgegrenzt und man spürt auch hier die Weitläufigkeit der Fläche.
Die Konferenzräume sind sachlich gehalten, aber trotzdem ist eine angenehme Arbeitsatmoshäre entstanden. Sie sind mit zeitgemäßer Technik ausgestattet und klimatisiert.
Durch das offene und großzügige Flächenkonzept ist eine vielseitige Nutzung entstanden, die jederzeit den Bedürfnissen neuer Mieter angepasst werden kann. Die Farbigkeit kann ohne großen Aufwand verändert werden und aus den „red boxes“ können z.B. „black Boxes“ werden.